Hüpoteeklaenude väljastamisel peavad pangad ostma laenuvõtjale oma kulul kindlustuspoliisi. Lisaks peavad nad kindlustama lisaks kinnisvarale ka laenuandja elu ja tervise ning isegi arstliku läbivaatuse kulud. Kodanike hüpoteeklaenud eriti ei lange, kuna laenu intressimääras arvestatakse uute kuludega. Kuid protseduur muutub läbipaistvamaks - laenuvõtja saab hüpoteegi täieliku maksumuse teada kohe, mitte dokumentidele alla kirjutades, nagu praegu juhtub. See tähendab, et ta suudab erinevate pankade pakkumisi täielikult võrrelda.
Venemaa Pank avalikustas uue hüpoteekkindlustuse kontseptsiooni, mis töötati välja presidendi korralduse kohaselt võtta meetmeid hüpoteeklaenude maksumuse vähendamiseks. Kindlustuskulud on hüpoteegi kogumaksumuse üks komponente ja suurendavad seda sageli märkimisväärselt. Samal ajal on kodanikud sunnitud maksma mitte ainult kindlustustoote enda, vaid ka agentuuri vahendustasu pangale konkreetse kindlustusandja kindlustuspoliiside reklaamimise ja müügi eest, mis võib ulatuda 40% -ni.
Kuidas see töötab
Nüüd on hüpoteeklaenude seaduse kohaselt kodanikud kohustatud omandatud vara kindlustama. Kõige sagedamini peate ostma ka kindlustuse õnnetusjuhtumite ja haiguste vastu: see pole seaduse järgi kohustuslik, kuid praktikas vähendavad pangad intressi määra selle väljastamisel. Kindlustuskulud tasub laenuvõtja.
Laenuvõtja saab osta kindlustuspoliisi ainult pangas akrediteeritud kindlustusandjalt ning kõige sagedamini juhindub sellest nimekirjast ettevõtet valides hüpoteeki taotleva pangatöötaja soovitus.
Kas hüpoteeklaenude riikliku programmi muutmine päästab arendajaid?
Nagu märkis keskpank, on Venemaa hüpoteekkindlustuse turg praegu üsna kontsentreeritud. Selles tegutseb umbes 16 kindlustusandjat. 2019. aastal kogusid nad enam kui 8 miljoni lepinguga umbes 42 miljardit rubla. Samal ajal sõlmisid suurema osa lepingutest (üle 80%) ainult viis kindlustusorganisatsiooni.
Selline olukord on hüpoteeklaenuturu praeguse kontsentratsiooni tagajärg: 83% olemasolevate lepingute koguarvust (4,3 miljonit) on viie suurima panga laenuportfellis.
Keskpanga arvutuste kohaselt oli 2019. aastal väljastatud hüpoteeklaenude määr keskmiselt 9,94% ja laenu (sealhulgas kindlustus) täishind 11,41%. Tegelik kindlustusmaksumus on keskmiselt 0,74% hüpoteegi summast, mis on umbes 16 tuhat rubla aastas.
Samal ajal ei saa laenuvõtja kohe teavet laenu kogu maksumuse kohta. Sellest teatatakse talle vahetult enne lepingu sõlmimist, pärast laenutaotluse kinnitamist, valitakse kinnisvara ja tasutakse kõigi vajalike dokumentide menetlemise kulud. Hüpoteeklaenuks panga valimise etapis saab laenuvõtja keskenduda ainult laenu intressimäärale.
Kes vajab kindlustust
Kindlustushind ei muutu, kui intressimäär langeb, nagu juhtus näiteks viimase aasta jooksul Venemaa Panga baasintressi languse tõttu. Seega kindlustuskulude osakaal hüpoteeklaenu kogumaksumuses ainult kasvab.
Keskpank märgib, et hüpoteeklaenude kindlustusmaksete tase on äärmiselt madal (2019. aastal moodustasid kindlustusmaksed vaid 3% tagatiskindlustuse kogutud preemiatest ja 15% elu- ja tervisekindlustuse preemiatest) ning suurema osa kindlustusandjad (85–97%) saadetakse agentuuritasude maksmiseks kindlustuspoliiside reklaamimise ja müümise eest (enamasti on see kreeditorpank), tegevuskulude katmiseks ja kindlustusandja kasumi katteks.
COVID-19 on muutnud uusehitiste korterite ostjate eelistusi
Soovi korral saab laenuvõtja osta kindlustust väljaspool panka, vältides vahendustasu maksmist, märgib Ülevenemaalise kindlustusandjate liidu asepresident Viktor Dubrovin. Tema sõnul on kinnisvara kohustusliku kindlustuse tariif keskmiselt 0,1% kindlustussummast, mis reeglina võrdub hüpoteeklaenu võlasummaga. Arvestades, et sellise laenu keskmine suurus on 2,5 miljonit rubla, on esimesel aastal kindlustuse hind 2,5 tuhat rubla. Teisel ja järgnevatel aastatel väheneb see proportsionaalselt võla vähenemisega.
Vabatahtliku elukindlustuse tariif sõltub tugevalt laenuvõtja vanusest ja jääb vahemikku 0,18% kuni 0,6%, see tähendab esimesel aastal keskmiselt umbes 7-10 tuhat rubla. Mõnes pangas ei mõjuta selle kindlustuse andmisest keeldumine hüpoteeklaenu intresse kuidagi, teistes võib see kulusid suurendada 0,5–1%.
Sama firma "Ipoteka. Tsentr" teatel viib elu- ja omandikindlustuse keeldumine laenumäära paratamatu paranemiseni keskmiselt 2% -lt 7% -ni.
Agentuuri vahendustasu suurus on väga erinev ja võib ulatuda 10–40%, ütles Viktor Dubrovin. “See on loogiline, kuna krediidiasutus võtab ette teatud töö: valida kindlustusandja, moodustada kindlustustoode, konsultatsioonid, dokumentide ringlus. Paljud pangad teevad kindlustuse osas täielikku koostööd, sealhulgas osalevad kahjude lahendamisel,”selgitas ta.
Samal ajal on hüpoteeklaenude kindlustamisest kõige rohkem huvitatud pank, märgib keskpank. Kui juhtub kindlustusjuhtum, läheb see raha talle - hüpoteegiga kindlustatud võla tasumiseks.
Laenuvõtjad seevastu keelduvad kindlustamisest igal võimalusel, isegi kui pank tõstab intressimäära - mõnel juhul ületab kindlustuse hind intressisäästu. Lisaks hüpoteekidele on Venemaal endiselt üliharuldased kindlustuslepingud (nii vara kui ka elu ja tervise osas).
„Üldiselt on laenuvõtja huvi pigem selliste probleemide minimeerimine nagu kindlustusseltsi valimine, kindlustusfirmaga läbirääkimised poliisi maksumuse üle, lisaks laenulepingule ka kindlustuslepingu koostamine ja sõlmimine ning osalemine laenuandmise protsessis. kindlustusmakse suuruse tasumine kindlustusjuhtumi toimumisel. Üksikul hüpoteeklaenuvõtjal on harva piisavalt tugev läbirääkimispositsioon, et saada kindlustusandjalt parimad hinnatingimused või osaleda kindlustusandja lahkarvamuste korral ilma kõrvalise abita tõhusalt kahjumi lahendamise protsessis. Paljudele kodanikele on need protseduurid ebavajalikuks komplikatsiooniks juba niigi stressirikkas eluetapis, mis on seotud hüpoteeklaenu saamise ja seejärel tagasimaksmisega, märgib Venemaa Pank.
Kas hüpoteek muutub odavamaks
Reguleeriv asutus eeldab, et panga, mitte laenuvõtja sõlmitud kindlustuslepingu sõlmimine viib selle hinna languseni. Esiteks kindlustab pank korraga terve hulga laenuvõtjaid ja suudab pidada läbirääkimisi madalama poliisikulude üle. Teiseks ei pea te pankadele agenditasu maksma, kuna vajadus seda või teist kindlustusandjat reklaamida kaob iseenesest. Keskpanga arvutuste kohaselt oleks pakutava lähenemisviisi rakendamisel hüpoteegi maksumus 2019. aastal madalam 0,15–0,67 protsendipunkti võrra.
Kas soodushinnad toetavad kinnisvaraturgu?
Kuid isegi uue kontseptsiooni arutamise ajal saatsid Ülevenemaaline kindlustusandjate liit ja Venemaa pankade liit Venemaa Panga esimehele Elvira Nabiullinale ühise pöördumise, milles rõhutasid, et „sellise kindlustuse maksumus saab olla ainult kompenseeritakse laenu intressimäära tõusuga. Venemaa pankade liit hindas võimalikuks kasvuks 0,5–1 protsendipunkti.
“Laenuvõtjad ei saa kahjuks muutuvatest tingimustest kasu. Kulud jäävad pankade kanda, kes hüvitavad need laenuvõtja arvelt, näiteks tõstes intressimäära. Laenude intressimäärad, võttes arvesse uut hüpoteegikindlustuse skeemi, võivad tõusta umbes 0,3–0,5 protsendipunkti võrra,”ütles Ipoteka. Tsentri peadirektor Olga Bazhutina.
Siiani on raske öelda, kui palju määr kasvab, ütleb Viktor Dubrovin. „Hüpoteeklaenu määr on väga konkurentsivõimeline lugu ja valitsus on seda pidevalt sihtinud. Tõenäoliselt ei toimu saamata jäänud kasumi otsest ülekandmist hüpoteegi maksumusse,”ütles ta.
Ülevenemaaline kindlustusandjate liit usub, et kulude ümberpaigutamise asemel oleks riik pidanud moodustama kindlustustoote miinimumstandardi ja kontrollima kogu teabe avaldamist tarbijale. Ja ta saab ise valida, millist toodet ja kust osta.
Omakorda on keskpank veendunud, et "säilitada praegune tava maksta laenuvõtjate poolt kindlustuspoliiside ostmise eest märkimisväärseid agenditasusid kindlustusandjatega suhtlemise kõrge sageduse säilitamiseks näib olevat kohatu".
Pidades silmas põhikursi languse suundumust, võib juhtuda, et hüpoteegi hind ei tõuse, ütleb sõltumatu finantsnõunik Natalja Smirnova.
“Tõenäoliselt näeme baasmäära 4% ja tingimused ei muutu, olulist hinnatõusu ei toimu. Lisaks ei tohi unustada, et pandeemia ajal seisid pangad silmitsi ostujõu vähenemisega, nii et nüüd oleks ebamõistlik intressimäärasid liiga palju tõsta, vastasel juhul on oht potentsiaalsetest klientidest ilma jääda,”selgitas ta.
Mida laenuvõtja saab
Seega muutub lisaks varakindlustusele kodanikele elu- ja tervisekindlustuse poliisi ostmine kohustuslikuks. Mõiste määratleb kindlustatud riskide miinimumnimekirja. Näiteks varakindlustuses on see tulekahju, plahvatuse, üleujutuse, loodusõnnetuste, kolmandate isikute ebaseadusliku tegevuse, struktuuriliste defektide tagajärjel tekkinud kahju. Elu- ja tervisekindlustuses - I või II puuderühma määramine, laenusaaja surm õnnetuse või haiguse tagajärjel.
Enne lepingu sõlmimist võib kindlustusselts saata kodaniku tervisekontrolli - panga kulul, kui leping hiljem sõlmitakse.
Ühest küljest on see hea, sest terviseprobleemide korral katab kindlustus hüpoteegi maksed ning surma korral ei ähvarda perekonda väljatõstmine.
Laenuvõtjad ei saa raha kokkuhoiuks kindlustusest keelduda ning selle tulemusena ei satuta olukorda, kus pole midagi hüpoteeki maksta ja pere võib korteri kaotada, kui olukord ei parane (hüpoteekpuhkusi ei pakuta pikka aega). Ja selgub, et laenuvõtja on kindlasti riskide eest kaitstud,”ütleb Natalja Smirnova.
Teisest küljest ei saa te kindlustusest keelduda ja peate seda maksma laenu põhiosasse õmmeldud aastaid, kuni hüpoteek on täielikult tagasi makstud. Tõsi, kindlustuskulud jagunevad ja seega mitte nii märgatavad. Nüüd makstakse seda üks kord aastas, millele lisanduvad hüpoteekmaksed, ja sellised kulud on tavaliselt eelarvetundlikud.
Nüüd saab laenu ennetähtaegse tagasimaksmisega osa kindlustusest tagastada, millest on lahutatud ülejäänud kuud ja kindlustustasud. Või ei pruugi te seda tagastada, siis kehtib poliis kuni tasustatud aasta lõpuni. Kuna kindlustuskulud jaotuvad sarnaselt hüpoteegi intressidega, lõpeb see automaatselt viimase ennetähtaegse maksega.
Kuna kindlustuse hind lisatakse viivitamatult laenu intressimäärade hulka, on kodanike jaoks lihtsam võrrelda hüpoteegi täishinda erinevates pankades. Ja see on võib-olla ainus reformi tõeline pluss.
